Muchas personas han optado por comprar un departamento y arrendarlo para generar ingresos que nos pueden servir para adquirir más propiedades, o para lo que estimemos conveniente.
Sin embargo, al momento de poner en arriendo una propiedad, debes tener claro tus deberes y derechos como dueño. Por eso te mostramos este manual con el que podrás resolver todas tus dudas, y realizar este proceso de forma segura.
Es recomendable dejar estos acuerdos establecidos desde el comienzo, para que la relación arrendador-arrendatario no presente inconvenientes y se desarrolle sin ningún tipo de obstrucción.
Erich Weidenslaufer, CEO de ComparaCorredores, explica cuáles son las obligaciones que debes cumplir antes y durante el transcurso de arriendo de tu propiedad; y aclara cuáles son tus derechos para que puedas ejercerlos conforme a ley.
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Deberes del arrendador
1. Entregar a tiempo
Uno de los primeros deberes por cumplir como dueño de una propiedad, es hacer entrega del inmueble en forma oportuna; y dentro de los plazos establecidos en el contrato.
“Tal como lo establece el Código Civil, si el dueño de la propiedad imposibilita la entrega del inmueble; el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato y podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Sólo un motivo de fuerza mayor podría ser una causal para continuar con el proceso sin multas de por medio”. Explica Erich Weidenslaufer.
2. Propiedad en buen estado (no todo corre por cuenta del dueño)
De acuerdo al Código Civil, el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para que el arrendatario pueda habitar cómodamente la casa o departamento.
El CEO de ComparaCorredores, aclara que fuera de este deber quedan aquellas reparaciones que la ley conoce como “locativas”; que corresponden a los reparos de daños o deterioros que se producen por directa responsabilidad o culpa del arrendatario (rotura de vidrios, arreglos menores de gasfitería, manchas en los muros, etc.).
3. Normal goce de la propiedad
Tal como lo dispone el punto tres del artículo 1924 del Código Civil, el arrendador está obligado a “librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”.
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Este apartado hace referencia a cualquier reparación que afecte el normal uso de la propiedad. Dentro de esta disposición está, por ejemplo, modificar la forma de la cosa arrendada (como botar un muro) y/o hacer en ella obras o trabajos que impidan el goce de la propiedad; y que no fueron consensuadas por parte del arrendatario.
Por ejemplo, si decides unilateralmente cambiar el techo del inmueble, probablemente implique un perjuicio para el arrendatario; pues no podrá habitar la propiedad durante el tiempo que demoren los trabajos.
Ahora bien, la ley permite al arrendador efectuar reparaciones, siempre y cuando se cumplan dos requisitos. Que se trate de reparaciones que no pueden, sin grave inconveniente, diferirse; y que la privación que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a consecuencia de las reparaciones, sólo sea parcial.
“El arrendatario, en el caso anterior, tendrá derecho a una rebaja proporcional de la renta. Si las reparaciones privan al inquilino del goce de la propiedad arrendada, podrá pedir que se declare el término del contrato. Asimismo, si los arreglos en la propiedad se extienden por mucho tiempo, el arrendatario puede solicitar una indemnización de perjuicios al arrendador”. Aclara Erich Weidenslaufer.
Derechos del arrendador
1. Recibir pago íntegro
Es seguramente, el derecho más importante que tiene todo propietario: recibir íntegra y oportunamente la renta pactada; que según la ley, debiera ser mensual, a excepción de que las partes estipulen otra modalidad; la que debe estar escrita en el contrato (por ejemplo, pago anual).
“Tal como lo establece el Código Civil, en el caso de demora en el pago del arriendo; el dueño del inmueble tendrá la facultad de reajustar el pago en la misma proporción en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan”. Indica el CEO de ComparaCorredores.
2. Derecho de inspección
Todo dueño de una propiedad en arriendo tiene la necesidad de saber en qué estado se encuentra su casa o departamento; ya que corresponde, de seguro, a una de sus mayores inversiones.
La ley faculta a todo propietario a lo que se conoce como “derecho de inspección”. Erich Weidenslaufer señala que se trata de una facultad del propietario de presentarse en el inmueble e inspeccionarlo con el propósito de conocer su estado de conservación.
Esta visita debe ser informada y coordinada previamente con el propietario, mientras que no debiera superar las tres veces en el año; o cuando circunstancias excepcionales lo ameriten (por ejemplo, una inundación o terremoto).
3. Término anticipado del contrato
Como en todo contrato, si una de las partes incumple los acuerdos, su actuar tiene consecuencias jurídicas. En el caso de las propiedades en arriendo, se da el mismo principio; si el arrendatario no cumple sus obligaciones, el dueño de la propiedad tiene el derecho a pedir el término anticipado del contrato.
Erich Weidenslaufer revela que una de las principales y más comunes causales de término anticipado de contrato, es por atraso en el pago mensual de la renta; por lo que si tu arrendatario cae regularmente en demora, se volvería un riesgo para tu inversión, por lo que en ese caso, convendría ejercer este derecho.
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Sin embargo, esta facultad es aplicable a cualquier acción u omisión que vaya en contra de lo escrito en el contrato; infracción a la cláusula de subarrendamiento; usar la propiedad para otros fines que los convenidos o negativa a realizar reparaciones locativas, de eventos que hayan sido su responsabilidad, entre otros.